容積率という言葉、建築に詳しくない方でも、一度は聞いたことがあるのではないでしょうか？

建替えマンション投資をするうえで、非常に重要なワードですので、具体的な調べ方も含めて解説をさせていただきます。

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。

たとえば、100平米の敷地に200平米の建物が建っている場合、その建物の容積率は200％ということになります。

都市計画によって、各地域に、容積率の上限値が指定されており、これを「指定容積率」といいます。

指定容積率が高ければ、大きな建築物を建てることが出来ます。

同じ100平米の敷地であっても、指定容積率次第で、建てられる建築物の規模は大きく変わることとなります。

100平米×200％（2倍）＝200平米

100平米×400％（4倍）＝400平米

駅前や大通り沿い等は、この指定容積率が高く設定されることが多く、逆に、住宅街は低く設定されることが多いです。　

各自治体が発行している「都市計画図」を閲覧することによって、指定容積率を調べることができます。

役所の都市計画課で閲覧が可能ですが、ほとんどの自治体はインターネット上で、閲覧が出来るようになっていますので、簡単に調べることができます。

たとえば、港区の都市計画図はこちらから閲覧することができます。
港区都市計画情報 | トップ

「容積率が余っている」マンションは、建替えマンション投資に向いています。

この容積率が余っているかどうかを知るために、そのマンションがどのくらい容積率を消化しているかを調べることが重要です。

指定容積率があるからといって、その上限まで容積率を消化しているとは限らないからです。

不動産業者等から分譲時パンフレットを取り寄せることが出来た場合は、そちらに記載された「延床面積」を「敷地面積」で割ることで、おおよその容積消化率を知ることが出来ます。

このとき「建築面積」で割らないように注意してください。

物件所在地を管轄する役所の建築課で、台帳記載事項証明という書類を取得します。（300～500円くらい）

※東京都の場合、昭和50年以前の物件や、延床面積が5,000平米や10,000平米以上の場合、都庁で取得することとなります。

そちらに記載された「延床面積」を「敷地面積」で割ることで、おおよその容積消化率を知ることが出来ます。

同じく役所にて建築計画概要書という書類を取得します。（300～500円くらい）

古い物件の場合、取得出来ないケースがほとんどですが、こちらの書類には、容積消化率がそのまま記載されていますので、簡単にわかります。

他の建築制限によって、容積率を十分に消化出来ていないケースも多いですが、指定容積率と容積消化率を比較して、「容積率が余っている」場合、建替えマンション投資に適した物件である可能性があります。