築年数の古いマンションを建替えてゆくことは、国の課題であるといえますが、震災等の被害を考えますと、耐震性の低いマンションから建替えてゆきたいものですね。
そのため、耐震性が不足すると認定されたマンションは、容積率等の緩和を受けられるという新たな制度が誕生しました。
それを「マンション建替型総合設計」といいます。
マンション建替型総合設計とは、平成26年のマンション建替え円滑化法（※）の改正により新たに誕生した制度です。
（※）マンションの建替え等の円滑化に関する法律
耐震性が不足し、除却が必要と認定されたマンション（要除却認定マンション）については、容積率等の緩和が受けられるという内容のものです。
これまでの総合設計制度は、「建築基準法第59条の2」がベースとなっていましたが、このマンション建替型総合設計は、「マンション建替え円滑化法第105条第1項」がベースとなっています。
その敷地面積が政令で定める規模以上であるマンションのうち、要除却認定マンションに係るマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、その建ぺい率、容積率及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したものの容積率は、その許可の範囲内において、建築基準法第五十二条第一項から第九項まで又は第五十七条の二第六項の規定による限度を超えるものとすることができる。
建築基準法第四十四条第二項、第九十二条の二、第九十三条第一項及び第二項並びに第九十四条２から第九十六条までの規定は、前項の規定による許可について準用する。
こちらも、この条文の内容だけでは、詳細がわからないため、国（国土交通省）が通達を出し、それをベースに、各自治体が具体的な許可基準を設けています。
東京都においては、他の総合設計と同様に、延床面積10,000㎡超の場合は、東京都が許可をし、10,000㎡以下の場合は、各自治体（港区、渋谷区等）が許可を出します。
従来の総合設計（共同住宅建替誘導型）との違いをまとめましたので、ご参照ください。
なお、こちらの内容は、東京都の許可要項のものですので、各自治体の内容とは異なりますので、ご注意ください。
| 従来の総合設計 （東京都・共同住宅建替誘導型） |
マンション建替型総合設計 （東京都） |
緩和内容 | |
|---|---|---|---|
| 適用区域 | 特別区の区域 多摩地域の指定容積率400％以上の区域 ※原則として、工業地域・工業専用地域を除く |
市街化区域内 | 都内全域に拡大 |
| 敷地面積の 最低限度 |
|
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商業系地域において、最低面積300㎡に緩和 |
| 公開空地の 最低限度 |
容積率に応じて、10％～30％ | 一律10％ | 最低限度を緩和 |
| 歩道上空地 | 幅員2m以上のものが必要 | 幅員1.8ｍ以上のものが必要 | 幅員が緩和 |
| 広場状空地 | 設置が必須 | 設置は任意 | 設置義務の緩和 |
| 隣接地の 取り込み |
不可 | 可能 | 隣接地を取り込んだ建替えも可能に |
| 割増容積率の 上限 |
|
|
同じ |
割増容積率の上限は同じですが、さまざまな面において緩和が見られますね。
以上、簡単ではありますが、マンション建替型総合設計の内容を説明させて頂きました。
耐震診断を受け、要除却認定を受ける必要がありますが、使用できる場合は、大幅に緩和を受けられます。
検討中のマンションがこの制度を使えないかどうか、要件を確認してみてください。
