都市計画の変更をねらう
建築時よりも現在の方が法規制が緩くなるようなケースはまだあります。
それは都市計画が変更されるような場合です。
行政が都市計画条件を緩和してくれるような場合、その地域のマンションは建替えマンション投資向きのマンションとなります。
都市計画とは
都市計画とは、簡単にいうと、行政が定める「街作りのルール」みたいなものです。
市街地の建築物は全て、この都市計画にしたがって建てられています。
このエリアは●●地域、容積率●●％、建ぺい率●●％、●ｍ第●種高度地区・・・、といった具合に、各エリアごとに建築可能な条件が設定されており、原則、その条件内で建築をしなければなりません。
この都市計画によって、調和のとれた街並みが形成されているのです。
都市計画が変更されると
この街作りのルールである都市計画が、変更される場合があります。
たとえば、港区の東麻布の例を挙げてみましょう。
まず、こちらが平成元年の都市計画図です。
つづいて、平成8年の同じエリアの都市計画図です。
赤く囲んだところを比較してみてください。
＜上：平成元年＞
＜下：平成8年＞
容積率が100％上がり、日影規制がなくなっているのがわかります。
つまり、この地域で平成8年以前に建築されたマンションの場合、容積率が100％余っている可能性が高いのです。
容積率が余っていれば建替えをしやすくなりますので、このような地域は狙い目といえます。
以上、都市計画の変更による建築条件の緩和を解説させていただきました。
都市計画が緩和された地域にターゲットを定めて物件を探してみるのも有効な手法です。
