どのような物件をねらえばいいか
ボロボロだった築古マンションが新築マンションに建て変わっているところを見て、「あのマンションを持っていれば良かった･･･」と思ったことはありませんか？
建替えの可能性の高いマンションを、”築古”の状態で投資するというのが、建替えマンション投資ですが、どのような物件を探せば良いでしょうか。
建替えマンション投資の基本となる考え方を説明させていただきます。
建替えマンション投資≠築古マンション投資
建替えの可能性の高いマンションを探すというと、築年数の経過したボロボロのマンションを探せば良いと思っている方が多いですが、それは正しくありません。
マンションを建替えるには、数億円規模の費用が必要となります。
その資金をしっかりとまかなえるような物件を選ばなければなりません。
築古マンションの多くは、そのような費用を捻出することが出来ないため、建替えをしようと思っても出来ない状態です。
一方、建替えマンション投資に適したマンションは、自己負担はほとんど無く、建替えをすることができます。
建替え資金の捻出方法
修繕積立金が多く貯まっているマンションが、建替えに向いていると思っている方も多いですが、それも正しくありません。
修繕積立金というものは、そもそも、現在あるマンションの「修繕」のための積立金ですので、基本的には建替えに使用することは出来ません。
それでは、建替えマンション投資に適したマンションは、どのように建替え費用を捻出するでしょうか。
それは、建替え後の新築マンションの床面積の一部をディベロッパーに売却することで可能となります。
わかりやすいように、非常に単純化した例をあげます。
延床面積２，０００平米の築古マンションがあるとします。
その築古マンションは、延床面積３，０００平米の新築マンションに建替えられるとします。
そうすると、建替えることで「１，０００平米」の面積の余裕が生まれますね。
この「１，０００平米」分をディベロッパーに売却することで、資金を捻出するのです。
床面積を余らせるのは簡単？
大きなマンションに建替えをし、床面積を余らせることが、建替え費用捻出のポイントであることがわかりました。
しかし、この「床面積を余らせる」ということが非常に難しいのです。
現在既に建っているマンションのほとんどが、各種法律の限度めいっぱいまで大きく建てられています。
そのため、既存のマンションより大きなマンションを建てようとしても、法規制上、出来ないのです。
既存不適格物件のリスク
同規模のマンションに建替えられればまだ良い方です。
注意すべきケースは、既存のマンションよりも小さなものしか建てられなくなっているケースです。
それは、マンション建築時よりも、現在の法規制が厳しくなっているために起こる現象です。
このような状態を「既存不適格」とよびます。
建替え狙いで、誤ってこのような「既存不適格」物件を購入してしまうと、最悪です。
まず、建替えによる利益はほぼ見込めません。
そして、そのようなマンションは、修繕リスクも抱えています。
建替えをすることが難しいため、ずっと修繕し続けていかなければならないのです。
修繕積立金が不足した場合は、まとまった資金負担が必要となってしまいます。
既存不適格物件の逆を探す
建替えマンション投資とは、この「既存不適格」物件の逆を探すことです。
既存不適格とは、「建築時：大きな建物を建築可能→現在：小さな建物しか建てられない」という状態でした。
その逆ですので、「建築時：小さな建物しか建てられない→現在：大きな建物を建築可能」となっている物件を探すということです。
そのようなマンションは非常に少ないですが、お宝のようにひっそりと眠っています。
そのような物件の探し方を、次の記事以降で説明いたします。
