還元率の高いマンションの探し方
還元率が高ければ高いほど、建替えマンション投資に適しているといえます。
もし還元率が100％であれば、旧マンションで所有していた床面積と同じ面積を得られることになりますので、大きな利益が得られる可能性が高いですね。
それでは、この還元率を高めるにはどうすれば良いでしょうか。また、還元率の高いマンションを探すにはどうすれば良いでしょうか。
還元率を高める＝権利床面積を増やす
還元率とは、分子が「権利床面積」、分母が「旧マンションで権利者が持つ床面積合計」のパーセンテージです。
このパーセンテージを100％に近づけるにはどうすれば良いでしょうか？
答えは簡単で、分子の「権利床面積」を増やせば良いのです。
権利床面積を増やす方法
権利床面積を増やす方法はいくつか考えられます。
方法１：事業費を減らす
事業費を減らせば、「事業費を捻出するための床面積（＝保留床面積）」が少なくなる為、権利床面積が増える
方法２：保留床買取価格（権利者価格）を上げる
保留床買取価格の単価を上げれば、少ない面積で事業費をまかなえるため、権利床が増える
方法３：新マンションの床面積合計を増やす
新マンションの床面積合計を増やせば、権利床もそれに応じて増える
方法１と、方法２は、一見良さそうな考えですが、お互いが邪魔しあうため、難しいです。
方法１：事業費を減らす→コストをおさえたマンションにする必要あり
方法２：保留床買取価格を上げる＝分譲価格も上がる→高級マンションにする必要あり
方法３の「新マンションの床面積合計を増やす」というのが一番良い方法のように思われます。
還元率の高いマンションの探し方
「新マンションの床面積合計を増やす」ことが、還元率を高めることになることがわかりました。
それは、旧マンションより新マンションが一回り大きくなる必要があることを意味しています。
細かな価格設定等をいじるような小手先のテクニックではどうしようもありません。
旧マンションより大きなマンションを建築できる”条件”が備わってなければいけません。
その条件とは、お分かりかもしれませんが、”容積率が余っていること”です。
容積率が余っていれば、新マンションの床面積合計を増やすことができます。
つまり、「還元率の高いマンションを探す」＝「容積率余剰の多いマンションを探す」ということなのです。
