道路拡幅による容積率UPをねらう
建築時よりも現在の方が法規制が緩くなっているような物件を狙えばよいとわかりました。
そのようなことが起こりうるケースはいくつかありますが、まず取り上げたいのは、道路拡幅があったようなケースです。
道路拡幅があると容積率が大幅にアップする可能性があります。
容積率
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことです。
敷地に対して、どのくらい大きな建物が建てられるかをあらわすバロメーターのようなものと言ってもよいかもしれません。
各地域にその容積率の上限値が指定されており、これを「指定容積率」といいます。
たとえば、渋谷駅周辺の指定容積率は、「1,000％」となっています。
このような大きな数字はまれですが、この場合、たとえば敷地が100㎡あれば、100㎡×1,000％（10倍）＝1,000㎡までの建築物が建てられる計算になります。
一方、渋谷から少し歩いた「松濤」エリアですと、指定容積率は「150％」となっています。
同じく敷地が100㎡だった場合、100㎡×150％（1.5倍）＝150㎡の建築物が上限となります。
そのため、渋谷駅周辺は高層ビルが立ち並び、松濤は低層住宅街となっていますね。
前面道路幅員による容積率制限
容積率の指定があっても、その上限まで消化できないケースは多いです。
たとえば、前面道路幅員が狭い場合です。
別の章で詳しく解説しますが、たとえば容積率が400％の地域であっても、前面道路が４ｍの場合は、以下のように制限されてしまいます。
（※）容積率低減係数
前面道路幅員（ｍ）にかけることで、容積率上限を低減させる係数です。住居系の地域は「0.4」、それ以外の地域は「0.6」と定められています。（例外あり）
道路拡幅があるとどうなるか
前面道路が狭い場合は、容積率が制限されてしまうことがわかりました。
それでは、狭かった前面道路が、拡幅工事により広くなった場合はどうでしょうか。
以下で、例を挙げます。
建築当時、4mだった前面道路が、拡幅により8mになった場合です。
＜建築時＞
→前面道路による制限：4ｍ×0.4×100％＝160％
建築時は、前面道路による制限で、容積率の上限は「160％」です。
＜道路拡幅後＞
→前面道路による制限：8ｍ×0.4×100％＝320％
前面道路が8mになった場合、上限容積率は、「320％」となります。
つまり、道路幅が広がっただけで、容積率が2倍になったのです。
言い換えると、道路拡幅により、建築当時の2倍の建築物を建てられるようになったということです。
建替えることにより床面積が余りますので、その余った床面積をディベロッパーに売却することで、建替え費用を捻出することが可能となります。
以上、道路拡幅により容積率がアップすることを簡単に解説させていただきました。
拡幅された道路沿いに小さなマンションがあった場合、そのマンションは狙い目ということです。
