再開発をねらう
駅前の古い商店街がまとまって建て替わり、大きなタワーが建つようなケースを見たことはありませんか？
それは、単なる建替えではなく、「再開発」というものです。
再開発は究極の法緩和ともいえますので、狙うべきターゲットとなります。
再開発とは
再開発とは、マンションごとの建替えという次元をこえた、いわば「まち全体の建替え」です。
老朽化した木造密集地や、十分な公共施設がなく、都市機能が低下しているような地域を生まれ変わらせるための大がかりな事業です。
公共性・公益性が高い事業のため、行政の認可がおりた場合、大幅な建築条件の緩和を受けることができます。
事例
それでは、具体例をみてみましょう。
こちらの都市計画図は、平成8年の六本木六丁目周辺の都市計画図です。
現在の六本木ヒルズがある辺りです。
容積率は300％に指定されています。
そして、こちらが、平成16年の同じ場所の都市計画図です。
容積率は、倍の600％に跳ね上がっていますね。
また、高度利用地区という地区にも指定されたことで、さらに容積率緩和を受け、六本木ヒルズは、平均で約720％の容積率を消化出来るようになりました。
それらの緩和を受けたことで、50階を超える超高層建築物が建ちあがったのです。
このように、再開発が行われる場合は、行政も巻き込んだ計画になりますので、大幅な建築条件の緩和を受けることができるのです。
購入可能なタイミング
再開発を検討している地域にある物件を購入することは出来るのでしょうか。
再開発は、おおまかにわけると、以下の３段階で進行します。
１、協議会・・・勉強段階・合意形成
２、準備組合・・・具体的検討段階・都市計画決定
３、再開発組合・・・実施段階
都市計画決定が行われてしまうと、購入することは難しいですが、勉強段階、合意形成の段階では、たまに売却に出ることがあります。
また、このような段階では、再開発期待が価格に上乗せされていない（できない）ケースが多いため、通常の周辺相場で購入できる可能性が十分にあります。
再開発が頓挫してしまうと、大規模な建替えが難しくなってしまうので、リスキーではありますが、上手く進み、再開発が実施されることになれば、リターンは非常に大きなものとなります。
このような再開発を検討している地域を狙って投資するのも面白い手法です。
